201701.17
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Cómo reclamar los gastos de formalización de la hipoteca que te cobró indebidamente el banco.

Estos días asistimos a un nuevo capítulo, claro está, comentado en la prensa, de las llamadas «cláusulas abusivas». Nunca es tarde si la dicha es buena: ahora, a pesar de que estamos hablando de una sentencia del Tribunal Supremo que data de 23 de diciembre de 2015, ha tenido repercusión mediática la buena noticia -para los clientes, consumidores, claro está- de que son abusivas aquellas cláusulas en las que el Banco nos impuso, al solicitar un préstamo hipotecario, aquellos gastos, tributos y comisiones derivados, precisamente, de la constitución de esa garantía. Y es, precisamente, por dicha naturaleza, que no es otra que garantizarse el Banco que si no pagamos el préstamo, puedan tirar contra el inmueble que hemos puesto para garantizarles el cobro. Es decir, que el único beneficiado de dicha imposición de garantía, es decir, propiamente dicho que el préstamo fuera con garantía hipotecaria, era el Banco, mientras que los obligados a pagar todo lo relativo a dicha imposición (y repito, garantía a su favor) era el Banco. Ello, como no podía ser de otro modo, es contrario a la equidad y al equilibrio de partes en un contrato, máxime cuando estamos ante un desequilibrio de base, en el que una de las partes es una empresa, con toda la potencia de un Banco, y la otra un simple consumidor.

Así las cosas, la realidad que nos vienen marcando nuestros Tribunales en este sentido es que los abogados, en este caso una de las especialidades en Timoner Abogados, sea reclamar la devolución de los pagos que hicimos por ello. Y la forma es, como resulta procedente, primero de forma extrajudicial en nombre del cliente ante el Banco o entidad financiera de turno y si no se avienen a ello, en vía judicial si es preciso. Todo ello tras un estudio pormenorizado de todo el préstamo, es decir, escritura de constitución, facturas de gastos, etc.

De hecho cabe decir que muchas veces, de dicho estudio, observamos la existencia de otras cláusulas abusivas añadidas, como la llamada cláusula suelo. Pero no son las únicas, suele haber más. Y en tales situaciones, obviamente, la reclamación lo es por todas las que observamos, aparte de solicitar, claramente, qué consecuencias deben tener la declaración, si es que se ha podido negociar con el Banco, la nulidad de dichas cláusulas, tema relativamente más complejo.

Para simplificarlo, cuando hablamos de «devolver lo cobrado por los gastos de constitución de la hipoteca» estamos ante una reclamación que afecta, según sentencias ya consolidadas , al 100% de lo cobrado por los siguientes conceptos:

  1. Facturas de Notaría y gastos en Registro de la Propiedad.
  2. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  3. Gestoría (en este caso, al igual que la Notaría, muy habitualmente, además, impuesta por el propio Banco)

Ahora bien, dicha lista de gastos, como decimos ya consolidada en nuestros tribunales, no está exenta de pólemica: ¿cabrá reclamar los gastos de tasación, cuando, por ejemplo y en este particular, muchos clientes consideran que fue muy elevada por intervención de la Banca? La respuesta es aún incierta, pero no descartable. De igual forma debemos decir que aún estamos en un estadio primitivo del asunto y hay Juzgados de Primera Instancia que han resuelto no devolver el total de los gastos anteriormente indicados (y fijados, recordemos, según Sentencia de nuestro Tribunal Supremo), sino únicamente la mitad. Pero la mitad, sea el supuesto que sea, ya es mucho, un éxito, para cualquiera que no supiera que tiene derecho a dicha reclamación.

Una advertencia y un problema: ¿Qué plazo hay para dicha reclamación? La opinión al respecto, jurídicamente hablando, es dispar, pues frente a aquellos que defienden la tesis de que la cláusula, una vez declarada abusiva, si lo es por nulidad radical no puede tener efecto y por tanto no estaría sometida a plazo, otros consideran que para aquéllas hipotecas que se encuentran todavía vigentes, es el de cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, dicho plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019; y para aquéllas que hayan sido totalmente abonadas, se podrá proceder a la reclamación, si su total pago se hizo dentro del plazo de los 4 años anteriores al 23 de Diciembre de 2015.

Así las cosas la respuesta sólo debería ser una: ante la duda reclama. Y no esperes.

Ante la cantidad de estos asuntos que estamos atendiendo en Timoner Abogados, caso de querer que te representemos, la forma de trabajar también la tenemos clara: si acudes a nosotros por asuntos relacionados con las cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios, te representaremos, reclamaremos por ti y sólo cobraremos honorarios cuando tu reclamación se haya resuelto a tu favor. 

Si tienes cualquier duda o quieres reclamar lo que te corresponde, no dudes en contactar con nosotros.

Julián Timoner Giménez. Titular del despacho Timoner Abogados.